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预售商品房即房地产开发企业把正建设中的商品房预先出售给买受人，买受人支付定金，房价款的行为。不过，预售的前提是要取得预售许可证。
预购商品房抵押权预告登记的作用如下:
①预购商品房预告登记所要保护债的请求权存在排他效力，经预告登记的请求权能够对抗后发生的与该请求权相矛盾的不动产物权的处分行为。预告登记使其所保护的债的请求权效果大于物权，在未经预告登记权利人同的，能产生否定物权变动的法律后果，即预购商品房预告登记的要义。
②不动产物权的转移登记凭借预告登记权利人的请求，预告登记权利人未作物权变登记请求的情形下，不动产物权不发生自动转移的结果。预告登记权利人并不是一定将来成为不动产权人，只是在预告登记权利人根据法律规定或者约定的物权变动条件成就时，有排他的请求进行物权变动的权利。